8月降息，为啥房贷利率不降？

文/庞无忌

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8月降息如期而至，但出乎市场意料，房贷利率参考的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)未做调整。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新1年期LPR为3.45%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.2%，维持不变。LPR再现“非对称”降息。

5年期以上LPR是房贷利率之“锚”。房贷利率就是在5年期以上LPR的基础上加点形成。

5年期以上LPR不调整，是否意味着房贷的降息预期落空？在官方强调支持刚性和改善性住房需求的当下，为何8月房贷利率之“锚”未做进一步调整？

综合梳理多位专家观点，8月份5年期以上LPR维持不变的背后有三大因素：

其一，这是为存量房贷利率下调预留空间。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，存量按揭利率调整已“箭在弦上”，5年期以上LPR报价维持不变，料为其预留空间。

央行近期已明确提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

温彬认为，在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。

今年以来，新增和存量房贷利率利差加大。根据央行报告，截至6月末，全部343个城市(地级及以上)中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。据机构统计，主要城市首套房贷利率最低降至3.6%，但存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中部分城市甚至高达6%以上，新旧利率差最高达到约2.4个百分点。

温彬认为，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压的环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，5年期以上LPR下调预期落空或预示着目前在统筹增量、存量房贷利率的定价关系。当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，但还未有相关细则出台。

其二，当下单靠下调房贷利率并不能根本有效地解决房地产市场的问题。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，目前，单纯使用下调房贷利率等货币政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。

他认为，只要各地能按照自身实际情况，有步骤、有差别地调整优化当地房地产政策，有效贯彻因城施策、一城一策、一区一策，用足用好政策工具箱，跟进中央政府政策推出相关配套措施并确保落地生效，落实好房地产市场长效机制，房地产市场的企稳复苏和长期健康可持续发展依然可以实现。

此外，他指出，房贷利率动态调整机制和存量房贷调整机制，已经可以更好满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展，有利于减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为。

中指研究院的研究认为，今年6月，5年期以上LPR下调10个基点后，短期房地产市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。

根据中指数据，7月，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。

其三，5年期以上LPR不下调≠房贷不会再降息。

当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平。根据中指研究院监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平(2015年底中长期贷款利率降至4.9%，房贷利率最低为基准利率的七折，即最低3.43%)。整体来看，该机构认为，LPR下调空间或已不大。

但需要注意，这并不意味着房贷利率降息预期落空。中指研究院认为，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。例如：近期厦门出台住房贷款利率优化政策，8月17日起厦门二套房贷利率下限从5年期以上LPR+80BP调整为LPR+60BP。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

据贝壳研究院统计，8月百城平均首、二套房贷利率均与上月基本持平，首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%；8月银行平均放款周期较上月缩短，放款速度为2019年以来最快。8月15日以后部分城市调整房贷利率，预计9月平均房贷利率将下行。